Bauantrag zur Sanierung des Fachwerkgebäudes Langgasse 22, Idstein-Heftrich

Betreff
Bauantrag zur Sanierung des Fachwerkgebäudes Langgasse 22, Idstein-Heftrich
Vorlage
175/2020
Art
Beschlussvorlage

Beschluss:

1.       Der Bauantrag zur Sanierung des Fachwerkgebäudes Langgasse 22, Idstein-Heftrich, Flur 5, Flurstück 105/1 wird zur Kenntnis genommen (Anlage zur Drucksache-Nr.)

2.       Den nachfolgend aufgeführten Abweichungen von der Bausatzung der Stadt Idstein über die Gestaltung baulicher Anlagen im Ortskern des Stadtteiles Heftrich (Nr. 634) wird zugestimmt:

- § 3  (4): Dacheindeckung: zulässig: rote Biberschwanzziegel aus Ton oder rote Tonfalzziegel; geplant: rote Betonziegel (ausnahmsweise zugelassen)

- § 4  (2b): Fassade: zulässig: Verbretterungen für Giebeldreiecke, Wetterseiten und Scheunen; geplant: Holzverschalung im Obergeschoss auf allen 4 Seiten des Gebäudes und in den Giebeldreiecken

- § 8  (3): Fenster: zulässig: Fenster sind aus streichfähigem Holz herzustellen; geplant: Kunststofffenster; verbunden mit der Verpflichtung, die Rahmen der Kunststofffenster zu verkleiden 

- § 3  (2): Dachaufbauten: zulässig: Dachgauben, keine liegenden Dachfenster: geplant Dachflächenfenster; verbunden mit der Verpflichtung die Dachgauben nachträglich einzubauen, wenn nach der Aktualisierung der Bausatzung weiterhin keine Dachflächenfenster auf der Straßenseite zulässig wären. 

Begründung:

Die neuen Eigentümer haben das Anwesen Langgasse 22 in Idstein-Heftrich im Herbst 2019 von einer Erbengemeinschaft gekauft. Das Anwesen besteht aus einem Fachwerkwohnhaus, einer überbauten Hofeinfahrt und einer rückwärtig gelegenen Fachwerkscheune. Das bebaute Grundstück hat eine Größe von 357 m². Denkmalschutz besteht nicht. 

Das Anwesen liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Ortskern Heftrich I" und im Bereich der Bausatzung der Stadt Idstein über die Gestaltung baulicher Anlagen im Ortskern des Stadtteils Heftrich.

Die neuen Eigentümer haben bereits mit der energetischen Sanierung des Fachwerkwohnhauses und der überbauten Torfahrt begonnen, ohne eine bauaufsichtliche Genehmigung beantragt zu haben. Die Untere Bauaufsichtsbehörde hat wegen unterschiedlicher Fragestellungen nicht nur in Bezug auf die Gestaltungssatzung mit Schreiben vom 22. Juni 2020 die Baueinstellung verfügt.

Zwischenzeitlich wurde bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde ein Bauantragsverfahren eingeleitet. Die geplanten Baumaßnahmen, bei denen es um die energetische Sanierung und Modernisierung des Bestandes geht, entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplanes "Ortskern Heftrich I", aber in Teilen nicht der örtlichen Bausatzung, sodass für die Dach- und Fassadengestaltung sowie für die Fenster Abweichungen von der Bausatzung erforderlich sind.

Die neuen Eigentümer haben die Gebäude bereits komplett entkernt, die Fassaden freigelegt und das Dach neu eingedeckt und neue Dachflächenfenster und Kunststofffenster eingebaut.

Das Gebäude hatte vorher eine Dacheindeckung aus dunklen Betonziegeln mit Dachflächenfenstern, eine verputzte Fassade, teilweise mit Welleternitplatten verkleidet, teilweise Holz- und Kunststofffenster und eine Aluminium-Haustür mit Glasbausteinen daneben.

Für die bereits durchgeführten Baumaßnahmen beantragen die neuen Eigentümer nunmehr in dem bauaufsichtlichen Verfahren die oben genannten Abweichungen von der Bausatzung.

Für die Dacheindeckung mit roten Betonziegeln lässt die Bausatzung die Ausnahme bereits zu, wenn stadtgestalterische und denkmalpflegerische Belange nicht entgegenstehen. Auch soll das Gebäude aufgrund der Außendämmung im Obergeschoss und den Giebeldreiecken mit einer Boden-Deckel-Schalung aus Lärchenholz verkleidet werden. Das Erdgeschoss wird verputzt. Die Bausatzung lässt eine Verschalung bei den Giebeldreiecken und auf den Wetterseiten zu. Das heißt, dass eine Verschalung auf der Fassade auf der Straßenseite (Westen, somit auf der Wetterseite) und auf den Giebelseiten zulässig wäre. Allerdings ist für die Seite zum Hof dann eine Abweichung erforderlich, deren Zulassung von Seiten der Verwaltung empfohlen wird.

Für den Einbau von Kunststoffenstern beantragen die Eigentümer eine Abweichung und begründen dies damit, dass im Satzungsgebiet bereits neue Fenster in Kunststoff eingebaut wurden. Die Eigentümer verpflichten sich gegenüber der Stadt Idstein die Rahmen der Kunststofffenster mit Holzbrettern zu verkleiden.

Im Dachgeschoss wurden neue Dachflächenfenster eingebaut. Die Eigentümer berufen sich dabei darauf, dass auch vorher bereits Dachflächenfenster vorhanden waren, und der Einbau von Dachgauben wesentlich aufwendiger und teurer sei.

Verwaltungsseitig wird vorgeschlagen den bereits eingebauten Dachflächenfenstern unter dem Vorbehalt (siehe Beschlussvorschlag) zuzustimmen. Bei der für 2021/2022 geplanten Prüfung und gegebenenfalls Änderung der Bausatzung muss geklärt werden, ob zukünftig, wenn stadtgestalterische und denkmalpflegerische Belange nicht entgegenstehen, auch Dachflächenfenster, Photovoltaikanlagen und Solaranlagen zugelassen werden können.

Grundsätzlich sollte der energetischen Sanierung der Hofreite durch eine junge Familie und den damit verbundenen Abweichungen von der Bausatzung zugestimmt werden.

Anlagen:

Übersichtsplan, Lageplan, Planunterlagen und Fotos